Būstas statybų stadijoje: kodėl rizikuojate ir ką iš tikrųjų už tai gaunate

Perkate butą naujame daugiabučiame name, kurio dar nėra. Galbūt matėte tik vizualizacijas, galbūt jau stovi pamatai, galbūt net sienos – bet rakto dar niekas neduoda, o pinigus jau mokate arba tuoj mokėsite. Tai situacija, kurioje šiandien atsiduria tūkstančiai jaunų žmonių Lietuvoje, ir daugelis jų vėliau vakare, prieš užmigdami, vis pagalvoja: o kas bus, jeigu vystytojas bankrutuos? Ar ta sutartis tikrai mane apsaugo?

Šis jausmas yra visiškai normalus ir net sveikas. Jis rodo, kad suprantate esminę tiesą: pirkdami dar nepastatytą būstą, jūs prisiimate dalį rizikos, kuri įprastai tektų vystytojui. Klausimas tik tas – ar suprantate, kodėl taip yra, ką už tą riziką gaunate mainais ir kaip galite apsisaugoti nuo blogiausių scenarijų.

Rinkos logika: kodėl vystytojai parduoda tai, ko dar nėra.

Norint suprasti savo padėtį, pirmiausia verta pažvelgti į situaciją vystytojo akimis. Statyba yra kapitalui imlus verslas. Daugiabučio namo projektas gali kainuoti dešimtis milijonų eurų, o nuo pirmojo kasto iki paskutinio rakto įteikimo praeina dveji, treji ar net ketveri metai. Per tą laiką vystytojas turi mokėti statybininkams, pirkti medžiagas, mokėti palūkanas bankams, dengti projektavimo ir leidimų išlaidas.

Jeigu vystytojas turėtų visą šią sumą nuosavų pinigų ir galėtų statyti namus nepardavęs nė vieno buto iki statybų pabaigos – jis taip ir darytų. Tuomet visą riziką prisiimtų pats, bet ir visą pelną gautų pats, dar pridėjęs premiją už riziką, kurią perėmė. Tačiau realybėje absoliuti dauguma vystytojų dirba su skolintu kapitalu ir išankstiniu finansavimu iš pirkėjų. Bankas sutinka finansuoti projektą tik tuomet, kai mato, kad dalis butų jau parduota – tai įrodo rinkos paklausą ir sumažina banko riziką.

Štai čia atsiranda jūs – pirkėjas, sutinkantis įsigyti butą dar prieš jam atsirandant. Jūsų pinigai (ar įsipareigojimas juos sumokėti) tampa dalimi vystytojo finansavimo schemos. Už tai jūs prisiimate tam tikrą riziką: jeigu projektas žlugs, jūsų pinigai gali būti prarasti ar įšaldyti ilgiems metams. Tačiau už šią riziką jūs gaunate kažką mainais.

Ką gaunate mainais už riziką

Ekonomikoje galioja paprasta taisyklė: rizika ir atlygis yra neatsiejamai susiję. Tas, kuris prisiima didesnę riziką, turi teisę tikėtis didesnio atlygio – kitaip niekas rizikuoti nesutiktų. Būsto rinkoje ši taisyklė veikia labai konkrečiai.

Pirma, jūs gaunate mažesnę kainą. Butas, perkamas kotlovano stadijoje, paprastai kainuoja mažiau nei identiškas butas tame pačiame name, perkamas po statybų pabaigos. Skirtumas gali siekti nuo kelių iki keliolikos procentų, priklausomai nuo projekto, vystytojo ir rinkos situacijos. Ši nuolaida nėra vystytojo dosnumas – tai ekonomiškai pagrįsta premija už riziką, kurią jūs prisiimate.

Antra, jūs gaunate pasirinkimo laisvę. Pirkdami anksti, galite rinktis iš visų projekto butų – geriausią aukštą, patogiausią išplanavimą, mėgstamą pusę. Kai namas pastatytas, likę tik tie butai, kurių niekas nepanoro arba kurie yra brangiausi.

Trečia, jūs gaunate laiko kapitalui sukaupti. Jeigu perkate butą statybų pradžioje, turite dvejus ar trejus metus, kol reikės sumokėti visą sumą. Per tą laiką galite kaupti pradinį įnašą, tvarkyti finansus, derėtis dėl paskolos sąlygų. Tai ypač aktualu jauniems žmonėms, kurie dar tik kuria savo finansinę padėtį.

Kokią riziką iš tikrųjų prisiimate

Dabar atėjo laikas pažvelgti į antrąją lygties pusę – riziką. Ji yra reali, ir svarbu ją suprasti be iliuzijų, bet ir be panikos.

Pagrindinė rizika – vystytojo nemokumas. Jeigu vystytojas bankrutuoja, nebaigęs statybų, jūsų sumokėti pinigai tampa bankroto metu dalinama mase. Jūs tampate kreditoriumi, stovinčiu eilėje kartu su bankais, tiekėjais ir kitais kreditoriais. Praktikoje tai reiškia, kad geriausiu atveju atgausite dalį sumokėtų pinigų po ilgų metų, blogiausiu – nieko.

Antra rizika – vėlavimas. Net jeigu vystytojas nesubankrutuoja, statyba gali užsitęsti mėnesiais ar net metais. Tuo tarpu jūs galbūt jau nutraukėte nuomos sutartį, galbūt paėmėte paskolą, galbūt planavote įsikraustyti iki tam tikros datos. Vėlavimas sukelia tiesioginius finansinius nuostolius ir didelį stresą.

Trečia rizika – kokybės neatitikimas. Vizualizacijos ir realybė ne visada sutampa. Apdailos medžiagos gali būti prastesnės nei tikėjotės, išplanavimas gali šiek tiek skirtis, aplink namą gali nebūti tos infrastruktūros, kuri buvo žadėta. Teisiškai tai reiškia ginčus dėl sutarties vykdymo, kurie gali tęstis ilgai ir brangiai kainuoti.

Kaip apsisaugoti neprarandant galimybės

Rizika yra neišvengiama, bet ji yra valdoma. Štai keletas principų, kurie padės jums priimti protingą sprendimą ir tinkamai apsisaugoti.

Pirmiausia, išstudijuokite vystytoją. Pažiūrėkite, kiek projektų jis jau įgyvendino, ar jie buvo baigti laiku, kokia jo finansinė padėtis, ar nėra teisminių ginčų su ankstesniais pirkėjais. Registrų centre galite patikrinti, ar vystytojo turtas nėra areštuotas, ar nėra pradėtos restruktūrizavimo ar bankroto bylos. Ši informacija yra vieša ir prieinama.

Antra, atidžiai skaitykite sutartį. Būsto pirkimo sutartis yra teisinis dokumentas, kuris apibrėžia jūsų teises ir pareigas. Ypatingą dėmesį skirkite šiems dalykams: kaip nustatytas statybų užbaigimo terminas ir kokios sankcijos vystytojui už vėlavimą, kokia tvarka ir terminais mokate pinigus, kokios jūsų teisės nutraukti sutartį ir kokiomis sąlygomis, kaip sprendžiami ginčai dėl kokybės, kas nutinka, jeigu vystytojas parduoda projektą kitam vystytojui.

Trečia, svarstykite mokėjimo struktūrą. Kuo mažesnę dalį kainos sumokėsite iki statybų pabaigos, tuo mažesnė jūsų rizika. Idealiu atveju sutartyje numatytas minimalus pradinis įnašas, o likusi suma mokama tik perdavus butą. Žinoma, vystytojas siekia priešingų sąlygų, todėl čia vyksta derybos. Jūsų pozicija derybose priklauso nuo rinkos situacijos: jeigu butų paklausa didelė – vystytojas diktuoja sąlygas, jeigu paklausa silpna – turite daugiau erdvės derėtis.

Ketvirta, pasidomėkite garantijomis. Kai kurie vystytojai siūlo banko garantijas sumokėtiems pinigams – tai reiškia, kad jeigu vystytojas neįvykdys įsipareigojimų, bankas grąžins jūsų pinigus. Tokia garantija ženkliai sumažina riziką, nors ir padidina buto kainą, nes vystytojas šią garantiją turi nusipirkti iš banko.

Alternatyva: jau pastatytas būstas

Jeigu visa tai skamba per daug sudėtingai arba rizika jums atrodo per didelė, yra paprastesnė alternatyva – pirkti jau pastatytą būstą. Tai gali būti naujas butas naujame name, kurio statyba jau baigta, arba antrinės rinkos butas, kuris jau kurį laiką egzistuoja.

Šiuo atveju rizikų pasiskirstymas yra kitoks. Jūs nebeprisiimat statybų rizikos – namas jau stovi, galite jį apžiūrėti, paliesti sienas, patikrinti, ar vanduo bėga iš čiaupo. Nuosavybės teisė pereina iškart po sandorio, o ne po kelerių metų laukimo. Jeigu pardavėjas turi skolų – tai paaiškėja dar prieš sandorį, nes notaras patikrina registrų duomenis.

Tačiau už šį saugumą mokate kainą. Jau pastatytas būstas kainuoja daugiau nei analogiškas dar nepastatytas. Be to, pasirinkimas yra ribotas – gaunate tai, kas yra rinkoje, o ne tai, ką galėtumėte pasirinkti iš viso projekto. Galiausiai, antrinės rinkos būstas gali turėti paslėptų trūkumų, kurie išryškės tik po kurio laiko.

Rizikos pasiskirstymo principas

Civilinė teisė ir rinkos logika veikia kartu, nustatydamos, kaip rizika pasiskirsto tarp sandorio šalių. Pagrindinis principas yra toks: rizika tenka tai šaliai, kuri geriausiai gali ją valdyti arba kuri gauna didžiausią naudą iš jos prisiėmimo.

Vystytojas geriau nei jūs supranta statybų procesą, finansavimo schemas, rangovo patikimumą. Todėl didžioji dalis statybų rizikos natūraliai tenka jam. Tačiau jis negali prisiimti visos rizikos, nes neturi pakankamai kapitalo. Todėl dalį rizikos jis perduoda jums – pirkėjui, kuris sutinka mokėti iš anksto. Mainais jis sumažina kainą, nes jūsų pinigai jam leidžia pigiau finansuoti projektą.

Ši sistema veikia tol, kol abi šalys supranta, ką gauna ir ko atsisako. Problemos kyla tuomet, kai pirkėjas nesuvokia, kokią riziką prisiima, arba kai vystytojas manipuliuoja sutartimi, perkeldamas neproporcingai didelę riziką pirkėjui.

Sutarties stiprumas: kas jį lemia

Grįžkime prie klausimo, kuris nedavė jums ramybės – ar sutartis tikrai apsaugo? Atsakymas yra: priklauso nuo sutarties.

Sutartis yra stipri, jeigu aiškiai apibrėžia abiejų šalių teises ir pareigas, numato konkrečius terminus ir sankcijas už jų pažeidimą, subalansuoja rizikos pasiskirstymą tarp šalių, neturi dviprasmiškų ar prieštaringų nuostatų ir atitinka imperatyvias teisės normas. Lietuvos civilinis kodeksas numato tam tikras vartotojų apsaugos taisykles, kurios taikomos automatiškai, net jeigu sutartyje jų nėra. Pavyzdžiui, nesąžiningos sutarties sąlygos gali būti pripažintos negaliojančiomis.

Tačiau sutartis yra tik popierius, jeigu kita šalis negali ar nenori jos vykdyti. Jeigu vystytojas bankrutuoja – sutartis nepadės jums atgauti pinigų, nes jų tiesiog nėra. Jeigu vystytojas vėluoja – sutartis leis jums reikalauti kompensacijos, bet praktinis rezultatas priklausys nuo to, ar vystytojas turi iš ko mokėti.

Todėl sutarties stiprumas – tai ne tik teisinis tekstas, bet ir ekonominė tikrovė už jo. Stipri sutartis su silpnu vystytoju yra silpnesnė apsauga nei vidutinė sutartis su patikimu vystytoju.

Praktinės išvados

Jeigu nusprendėte pirkti būstą statybų stadijoje, priimkite šį sprendimą sąmoningai. Supraskite, kad prisiimate dalį rizikos ir kad už tai gaunate konkrečią naudą – mažesnę kainą, didesnį pasirinkimą, laiko kapitalui sukaupti. Tai nėra blogas sprendimas – tai tiesiog kitoks sprendimas nei pirkti jau pastatytą būstą.

Prieš pasirašydami sutartį, atlikite namų darbus: patikrinkite vystytoją, perskaitykite sutartį, pasikonsultuokite su specialistu, jeigu kyla abejonių. Geriau investuoti kelias valandas ir kelis šimtus eurų į teisinę konsultaciją prieš sandorį nei tūkstančius eurų į teisminį ginčą po jo.

Ir svarbiausia – neleiskite nerimui paralyžiuoti. Tūkstančiai žmonių kasmet perka būstą statybų stadijoje, ir absoliuti dauguma šių sandorių baigiasi sėkmingai. Jūsų užduotis – ne išvengti bet kokios rizikos, o suprasti ją ir valdyti protingai.

* * *

Šis straipsnis yra bendro pobūdžio informacija ir nėra teisinė konsultacija. Kiekviena situacija yra individuali, todėl prieš priimant sprendimus rekomenduojame kreiptis į advokatą.